Μύθοι και Πραγματικότητες σχετικά με τη Νομοθεσία των Κοινοχρήστων Δαπανών στις Πολυκατοικίες

By k24

Το τελευταίο διάστημα και με δεδομένη την δύσκολη κατάσταση στην οποία έχουν περιέλθει οι ένοικοι των πολυκατοικιών (και όχι μόνο, φυσικά) πολλοί άνθρωποι ανατρέχουν στην ισχύουσα νομοθεσία για να επιλύσουν τις διαφορές τους. Το πιο χαρακτηριστικό είναι η φήμη που κυκλοφορεί τον τελευταίο χρόνο ότι έχει αλλάξει η νομοθεσία και λόγω της κρίσης έχει καταργηθεί το πάγιο θέρμανσης κάτι το οποίο δεν ισχύει!

πολυκατοικια

Σε αυτό το άρθρο, λοιπόν, έχουμε συγκεντρώσει τα σημαντικότερα νομοθετήματα, πρ.διατάγματα και αποφάσεις δικαστηρίων που σχετίζονται με τα κοινόχρηστα και τη λειτουργία των πολυκατοικιών.

1. Τα κοινόχρηστα έξοδα κατανέμονται βάσει των τετραγωνικών μέτρων των διαμερισμάτων.

Συγκεκριμένα, ο νόμος 3741/1929  (Άρθρο 5 παρ. β) αναφέρει:
 Έκαστος των συνιδιοκτητών υποχρεούται να συνεισφέρη εις τα κοινά βάρη επί τη βάσει της αξίας του ορόφου ή διαμερίσματος ου είναι κύριος.

Δηλαδή, τα κοινόχρηστα πρέπει να πληρώνονται βάσει της αξίας του διαμερίσματος η οποία εξαρτάται από τα τετραγωνικά μέτρα, οπότε για ευκολία έχει (σωστά) επικρατήσει ότι τα κοινόχρηστα έξοδα πρέπει να μοιράζονται ανάλογα με τα τετραγωνικά μέτρα του κάθε διαμερίσματος.

*ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Σχεδόν στο σύνολο τους, τα άρθρα που βρίσκονται στο νόμο 3741/1929 ισχύουν εφόσον δεν υπάρχει καταστατικό ή ομόφωνη συμφωνία των ιδιοκτητών που να αναφέρει κάτι διαφορετικό. Αν δηλαδή υπάρχει καταστατικό στην πολυκατοικία ή έχει γίνει συνέλευση και οι ιδιοκτήτες αποφάσισαν ομόφωνα (και όχι κατά πλειοψηφία) να κατανέμουν τα κοινόχρηστα εξίσου σε όλα τα διαμερίσματα και όχι βάσει των τετραγωνικών τότε μπορούν να παραβλέψουν τη νομοθεσία και να κάνουν αυτό που έχουν ομόφωνα συμφωνήσει.

 

2. Τα κενά διαμερίσματα πρέπει να πληρώνουν κανονικά 100% στα κοινόχρηστα έξοδα (δεν αφορά τα έξοδα της θέρμανσης στις πολυκατοικίες με ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές)

Στις επεξηγήσεις του 3741/1929 αναφέρεται:

Η προς συνεισφοράν υποχρέωσις εκάστου συνιδιοκτήτου προκύπτει εκ της συνιδιοκτησίας του κοινού και εκ του ότι το κοινόν πράγμα εκ του προορισμού του χρησιμεύει δια την εξυπηρέτησιν των συνιδιοκτητών, ανεξαρτήτως του αν, εκ λόγων αφορώντων τον συνιδιοκτήτην, γίνεται πράγματι χρησιμοποίησις ή όχι του κοινού. Το αν πράγματι ο συνιδιοκτήτης ποιείται χρήσιν του εξυπηρετούντος αυτόν κοινού πράγματος είναι αδιάφορον.

Με άλλα λόγια, το αν ο ένοικος ενός διαμερίσματος χρησιμοποιεί το διαμέρισμα ή τα κοινά της πολυκατοικίας (ανελκυστήρας, κοινόχρηστο ρεύμα, κλπ) δεν τον απαλλάσσει από τα κοινόχρηστα στα οποία πρέπει να συμμετέχει κανονικά σαν να κατοικούσε στο διαμέρισμα.

* Και εδώ ισχύει η σημείωση της πρώτης παραγράφου

 

3. Ποιες θεωρούνται κοινόχρηστες δαπάνες και ποιοι πρέπει να συμμετέχουν;

Στο Άρθρο 5 παράγραφος γ’ του 3741/1929 βρίσκουμε:

Κοινά βάρη θεωρούνται η συντήρησις και επισκευή των εν άρθρ. 2 παρ. 1 του παρόντος μερών του ακινήτου, εφ’ ων καθορίζεται αναγκαστική μεταξύ των κατ’ ιδίαν συνιδιοκτητών συνιδιοκτησία και οι παντός είδους φόροι οι βαρύνοντες την κοινήν οικοδομήν.

Με άλλα λόγια όλοι οι ιδιοκτήτες είναι υποχρεωμένοι να συμμετέχουν στις δαπάνες επισκευής και συντήρησης της πολυκατοικίας με τον τρόπο που περιγράφονται στην 1η και 2η παράγραφο αυτού του άρθρου.

4.  Γιατί υπάρχει και πώς υπολογίζεται το πάγιο θέρμανσης? (Για πολυκατοικίες με ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές)

Σύμφωνα με το Προεδρικό Διάταγμα του 1985 , κάθε διαμέρισμα είναι υποχρεωμένο να συμμετέχει στην αγορά των καυσίμων είτε είχε κατανάλωση είτε όχι. Το ποσό με το οποίο θα συμμετέχει είναι συνάρτηση των συντελεστών ei και fi οι οποίοι υπάρχουν για κάθε διαμέρισμα στην μελέτη θέρμανσης του εργολάβου. Για την ακρίβεια το ποσό του παγίου προκύπτει από την πράξη:

ei * fi * ποσό καυσίμων. Δηλαδή για ένα διαμέρισμα με ei= 0.15 και fi=0.3 σε μία αγορά καυσίμων ίση με 1000 ευρω θα πρέπει να πληρώσει πάγιο 0.15 * 0.3 * 1000= 45ευρω.

Σύμφωνα πάντα με το Προεδρικό Διάταγμα του 1985, ο τρόπος με τον οποίο συγκεντρώνεται το τελικό ποσό της θέρμανσης είναι ο εξής:

Σε μία αγορά 1000 ευρώ καυσίμων, το 30% περίπου του ποσού (300 ευρώ) θα μοιραστεί σε όλα τα διαμερίσματα με τον τρόπο που περιγράφηκε παραπάνω (ανεξάρτητα δηλαδή αν υπάρχει κατανάλωση καυσίμων). Τα υπόλοιπα 700ευρω θα μοιραστούν ανάλογα με την κατανάλωση καυσίμων του κάθε διαμερίσματος με τον τρόπο που ορίζει και πάλι το Προεδρικό Διάταγμα.

4.1. Γιατί υπάρχει το πάγιο θέρμανσης;

Αρχικά, όταν ένα διαμέρισμα είναι κενό και δεν θερμαίνεται αυτόματα επηρεάζει και τα γειτονικά του διαμερίσματα. Για την ακρίβεια τα διαμερίσματα αυτά έχουν απώλειες θέρμανσης με αποτέλεσμα να πρέπει να καταναλώνουν περισσότερα καύσιμα.

Επίσης, κατά τη μελέτη θέρμανσης της οικοδομής ο μηχανικός έχει τοποθετήσει έναν καυστήρα ο οποίος να καλύπτει τις ανάγκες συγκεκριμένου αριθμού διαμερισμάτων.  Έτσι, όταν λιγότερα διαμερίσματα χρησιμοποιούν τον καυστήρα αυτό σημαίνει ότι αυτός για να λειτουργήσει καταναλώνει περισσότερα καύσιμα από ότι θα κατανάλωνε αν όλα τα διαμερίσματα ήταν γεμάτα.

* ΣΗΜΕΙΩΣΗ

Αυτό που θα πρέπει να έχουμε πάντα υπόψιν μας είναι ότι η τιμή της 1 ώρας (ή θερμίδας) δεν μπορεί να είναι σταθερή και ούτε η ίδια σε κάθε διαμέρισμα. Εξαρτάται από την τιμή των καυσίμων αλλά και από το ποσοστό των ωρών (ή θερμίδων) που έχει ένα διαμέρισμα επί του συνόλου των ωρών όλης της οικοδομής.

Έτσι όσο παράξενο και αν φαίνεται, είναι δυνατόν ένα διαμέρισμα σε 2 διαφορετικούς μήνες να πληρώνει περισσότερα στο μήνα που έχει λιγότερες ώρες.

Comments: 3

  1. ΜΟΝΙΚΑ says:

    kalispera
    mia erotisi an kserete
    i diahiristria tis polikatykijas pu meno hreoni olus mas 80euro to mina gia tin dulia pu kani ine syntaksiuhos ke to poso pu mas hreoni to grafi me moliwi kato apo to poso pu analogi ston kathena .gia awto to poso den duni pote apodiksi ,ime ipohreomeni na to pliroszo.apo tin stigmi pu stin sigkentrosi ton idioktiton to ihan apofasisi ego den imun eki otan to apofasisan .

  2. sofia says:

    ΔΑΠΑΝΕΣ ΤΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΠΟΥ ΑΦΟΡΟΥΝ ΑΛΑΓΗ ΤΗΣ ΠΟΡΤΑΣ ΤΗΣ ΚΕΝΤΡΙΚΗΣ ΕΙΣΟΔΟΥ Κ ΚΑΠΟΙΑ ΝΤΟΥΛΑΠΑΚΙΑ ΤΗΣ ΕΙΣΟΔΟΥ ΠΟΥ ΧΡΗΣΙΜΟΠΟΙΟΥΝ ΑΥΤΟΙ ΠΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΖΟΥΝ… ΑΦΟΡΟΥΝ ΕΞΟΔΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ Η ΤΑ ΠΛΗΡΩΝΟΥΝ ΟΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ….????

  3. ΝΙΚΗ says:

    Στην πολυκατοικία μας (14 διαμερίσματα) υπάρχει κεντρική θέρμανση με θερμιδομετριτές σε κάθε διαμέρισμα. Πριν 2 χρόνια αποκόπηκα από την κεντρική θέρμανση διότι το πετρέλειο ήταν ακριβό και τοποθέτησα στο μπαλκόνι μου σόμπα ΠΕΛΛΕΤ. Συμμετέχω στην κεντρική θέρμανση πληρώνοντας το πάγιο με τα χιλιοστά που ορίζονται απο τον κανονισμό για το διαμέρισμά μου. Πρέπει να συμμετέχω και στα έξοδα συντήρησης του κεντρικού καυστήρα ? Ευχαριστώ.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

*