Ένα από τα πιο συνηθισμένα θέματα που αργά ή γρήγορα καλούνται να αντιμετωπίσουν οι πολυκατοικίες και οι διαχειριστές είναι αυτό των κενών διαμερισμάτων και η συμμετοχή τους στα κοινόχρηστα.
Ας πάρουμε τα πράγματα από την αρχή:
1. Τι προβλέπει η νομοθεσία;
- Αρχικά θα πρέπει να δούμε εάν υπάρχει καταστατικό στην πολυκατοικία το οποίο να αναφέρεται στα κενά διαμερίσματα. Εάν ναι, τότε από νομικής πλευράς δεν χρειάζεται να πάμε παρακάτω. Το καταστατικό υπερισχύει του νόμου και σύμφωνα με αυτό θα παρθεί και η απόφαση σε περίπτωση που η υπόθεση πάει στο δικαστήριο.
- Εάν δεν υπάρχει καταστατικό τότε η ισχύουσα νομοθεσία χωρίζεται σε 2 κατηγορίες. Στις πολυκατοικίες με κεντρική θέρμανση και σε πολυκατοικίες με αυτόνομη θέρμανση (ωρομετρητές-θερμιδομετρητές).
Στην 1η περίπτωση (κεντρική θέρμανση) η νομοθεσία που ισχύει είναι ο νόμος 3741/29 σύμφωνα με τον οποίο είναι αδιάφορο εάν το διαμέρισμα είναι κλειστό ή ανοιχτό εάν έχει πράγματα μέσα, αν είναι επιπλωμένο, κλπ, και θα πρέπει να συμμετέχει κανονικά σε όλα τα έξοδα όπως θα γινόταν εάν το διαμέρισμα ήταν κατοικημένο.
Στην 2η περίπτωση ο νόμος που ισχύει είναι το Πρ.Διάταγμα του 1985 σύμφωνα με το οποίο ισχύει ότι και παραπάνω για όλα τα έξοδα εκτός από τη θέρμανση. Εκεί ο ένοικος είναι υποχρεωμένος να πληρώνει το πάγιο θέρμανσης. Μπορείτε να βρείτε πληροφορίες για το πάγιο θέρμανσης εδώ.
Σε όλες τις παραπάνω περιπτώσεις υπάρχει η δυνατότητα να αλλάξουν τα παραπάνω μόνο εάν υπάρχει υπογεγραμμένη ομόφωνη απόφαση των ιδιοκτητών. Προσοχή, χρειάζεται ομόφωνη απόφαση και όχι πλειοψηφία.
2. Τι συμβαίνει στην πραγματικότητα.
Με δεδομένη την οικονομική κατάσταση των νοικοκυριών σήμερα πολλές πολυκατοικίες μέσα των γενικών συνελεύσεων έχουν αλλάξει τα παραπάνω δεδομένα. Συγκεκριμένα έχει επικρατήσει τα κενά διαμερίσματα να συμμετέχουν με κάποιο ποσοστό το οποίο κυμαίνεται από 20 έως 60% με το πιο συνηθισμένο να είναι γύρω στο 30%. Ωστόσο, δεν είναι λίγες οι πολυκατοικίες που ακολουθούν το νόμο και τα κενά διαμερίσματα συμμετέχουν κανονικά σε όλους τους κοινόχρηστους λογαριασμούς.
Ένα πολύ σημαντικό θέμα που ταλανίζει τις σχέσεις ενοικιαστών – ιδιοκτητών – διαχειριστών.
κοινόχρηστα ιδιοκτήτες-ενοικιαστές
Ένα από τα συχνότερα θέματα που προκύπτουν όσον αφορά τα κοινόχρηστα είναι για ποιά έξοδα είναι υπόχρεος ο ιδιοκτήτης και για ποιά ο ενοικιαστής; Στις περιπτώσεις αυτές έχει επικρατήσει η λογική ότι τις δαπάνες επισκευής και αντικατάστασης, τις έκτακτες δαπάνες δηλαδή τις χρεώνεται ο ιδιοκτήτης ενώ τις τακτικές πάγιες δαπάνες (καθαρισμός, συντηρήσεις, κτλ) ο ενοικιαστής. Σε κάθε περίπτωση είναι θέμα μεταξύ ιδιοκτήτη – ενοικιαστή και βάσει του συμφωνητικού που έχουν υπογράψει μεταξύ τους.
Από την πλευρά του ο διαχειριστής πρέπει να χρεώνει τις δαπάνες στο διαμέρισμα σύμφωνα με τα ποσοστά συμμετοχής του πίνακα της πολυκατοικίας. Ο διαχειριστής δεν είναι υποχρεωμένος να γνωρίζει τις συμφωνίες των ιδιοκτητών με τους ενοικιαστές τους ούτε επίσης να έχει στα χέρια του τα ιδιωτικά συμφωνητικά (μισθωτήρια συμβόλαια) τα οποία έχουν υπογράψει. Βάσει νομοθεσίας για το διαμέρισμα είναι πάντα υπεύθυνος ο ιδιοκτήτης.
Η λύση που έχει επικρατήσει στα παραπάνω είναι η εξής: Ο ενοικιαστής εξοφλεί τα κοινόχρηστα στον διαχειριστή και αν στο συνολικό ποσό περιλαμβάνονται δαπάνες που αφορούν τον ιδιοκτήτη του βάσει της συμφωνίας που έχουν κάνει, τότε το ποσό αυτό αφαιρείται από το επόμενο ενοίκιο.
Το τελευταίο διάστημα και με δεδομένη την δύσκολη κατάσταση στην οποία έχουν περιέλθει οι ένοικοι των πολυκατοικιών (και όχι μόνο, φυσικά) πολλοί άνθρωποι ανατρέχουν στην ισχύουσα νομοθεσία για να επιλύσουν τις διαφορές τους. Το πιο χαρακτηριστικό είναι η φήμη που κυκλοφορεί τον τελευταίο χρόνο ότι έχει αλλάξει η νομοθεσία και λόγω της κρίσης έχει καταργηθεί το πάγιο θέρμανσης κάτι το οποίο δεν ισχύει!
Σε αυτό το άρθρο, λοιπόν, έχουμε συγκεντρώσει τα σημαντικότερα νομοθετήματα, πρ.διατάγματα και αποφάσεις δικαστηρίων που σχετίζονται με τα κοινόχρηστα και τη λειτουργία των πολυκατοικιών.
1. Τα κοινόχρηστα έξοδα κατανέμονται βάσει των τετραγωνικών μέτρων των διαμερισμάτων.
Συγκεκριμένα, ο νόμος 3741/1929 (Άρθρο 5 παρ. β) αναφέρει:
Έκαστος των συνιδιοκτητών υποχρεούται να συνεισφέρη εις τα κοινά βάρη επί τη βάσει της αξίας του ορόφου ή διαμερίσματος ου είναι κύριος.
Δηλαδή, τα κοινόχρηστα πρέπει να πληρώνονται βάσει της αξίας του διαμερίσματος η οποία εξαρτάται από τα τετραγωνικά μέτρα, οπότε για ευκολία έχει (σωστά) επικρατήσει ότι τα κοινόχρηστα έξοδα πρέπει να μοιράζονται ανάλογα με τα τετραγωνικά μέτρα του κάθε διαμερίσματος.
*ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Σχεδόν στο σύνολο τους, τα άρθρα που βρίσκονται στο νόμο 3741/1929 ισχύουν εφόσον δεν υπάρχει καταστατικό ή ομόφωνη συμφωνία των ιδιοκτητών που να αναφέρει κάτι διαφορετικό. Αν δηλαδή υπάρχει καταστατικό στην πολυκατοικία ή έχει γίνει συνέλευση και οι ιδιοκτήτες αποφάσισαν ομόφωνα (και όχι κατά πλειοψηφία) να κατανέμουν τα κοινόχρηστα εξίσου σε όλα τα διαμερίσματα και όχι βάσει των τετραγωνικών τότε μπορούν να παραβλέψουν τη νομοθεσία και να κάνουν αυτό που έχουν ομόφωνα συμφωνήσει.
2. Τα κενά διαμερίσματα πρέπει να πληρώνουν κανονικά 100% στα κοινόχρηστα έξοδα (δεν αφορά τα έξοδα της θέρμανσης στις πολυκατοικίες με ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές)
Στις επεξηγήσεις του 3741/1929 αναφέρεται:
Η προς συνεισφοράν υποχρέωσις εκάστου συνιδιοκτήτου προκύπτει εκ της συνιδιοκτησίας του κοινού και εκ του ότι το κοινόν πράγμα εκ του προορισμού του χρησιμεύει δια την εξυπηρέτησιν των συνιδιοκτητών, ανεξαρτήτως του αν, εκ λόγων αφορώντων τον συνιδιοκτήτην, γίνεται πράγματι χρησιμοποίησις ή όχι του κοινού. Το αν πράγματι ο συνιδιοκτήτης ποιείται χρήσιν του εξυπηρετούντος αυτόν κοινού πράγματος είναι αδιάφορον.
Με άλλα λόγια, το αν ο ένοικος ενός διαμερίσματος χρησιμοποιεί το διαμέρισμα ή τα κοινά της πολυκατοικίας (ανελκυστήρας, κοινόχρηστο ρεύμα, κλπ) δεν τον απαλλάσσει από τα κοινόχρηστα στα οποία πρέπει να συμμετέχει κανονικά σαν να κατοικούσε στο διαμέρισμα.
* Και εδώ ισχύει η σημείωση της πρώτης παραγράφου
3. Ποιες θεωρούνται κοινόχρηστες δαπάνες και ποιοι πρέπει να συμμετέχουν;
Στο Άρθρο 5 παράγραφος γ’ του 3741/1929 βρίσκουμε:
Κοινά βάρη θεωρούνται η συντήρησις και επισκευή των εν άρθρ. 2 παρ. 1 του παρόντος μερών του ακινήτου, εφ’ ων καθορίζεται αναγκαστική μεταξύ των κατ’ ιδίαν συνιδιοκτητών συνιδιοκτησία και οι παντός είδους φόροι οι βαρύνοντες την κοινήν οικοδομήν.
Με άλλα λόγια όλοι οι ιδιοκτήτες είναι υποχρεωμένοι να συμμετέχουν στις δαπάνες επισκευής και συντήρησης της πολυκατοικίας με τον τρόπο που περιγράφονται στην 1η και 2η παράγραφο αυτού του άρθρου.
4. Γιατί υπάρχει και πώς υπολογίζεται το πάγιο θέρμανσης? (Για πολυκατοικίες με ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές)
Σύμφωνα με το Προεδρικό Διάταγμα του 1985 , κάθε διαμέρισμα είναι υποχρεωμένο να συμμετέχει στην αγορά των καυσίμων είτε είχε κατανάλωση είτε όχι. Το ποσό με το οποίο θα συμμετέχει είναι συνάρτηση των συντελεστών ei και fi οι οποίοι υπάρχουν για κάθε διαμέρισμα στην μελέτη θέρμανσης του εργολάβου. Για την ακρίβεια το ποσό του παγίου προκύπτει από την πράξη:
ei * fi * ποσό καυσίμων. Δηλαδή για ένα διαμέρισμα με ei= 0.15 και fi=0.3 σε μία αγορά καυσίμων ίση με 1000 ευρω θα πρέπει να πληρώσει πάγιο 0.15 * 0.3 * 1000= 45ευρω.
Σύμφωνα πάντα με το Προεδρικό Διάταγμα του 1985, ο τρόπος με τον οποίο συγκεντρώνεται το τελικό ποσό της θέρμανσης είναι ο εξής:
Σε μία αγορά 1000 ευρώ καυσίμων, το 30% περίπου του ποσού (300 ευρώ) θα μοιραστεί σε όλα τα διαμερίσματα με τον τρόπο που περιγράφηκε παραπάνω (ανεξάρτητα δηλαδή αν υπάρχει κατανάλωση καυσίμων). Τα υπόλοιπα 700ευρω θα μοιραστούν ανάλογα με την κατανάλωση καυσίμων του κάθε διαμερίσματος με τον τρόπο που ορίζει και πάλι το Προεδρικό Διάταγμα.
4.1. Γιατί υπάρχει το πάγιο θέρμανσης;
Αρχικά, όταν ένα διαμέρισμα είναι κενό και δεν θερμαίνεται αυτόματα επηρεάζει και τα γειτονικά του διαμερίσματα. Για την ακρίβεια τα διαμερίσματα αυτά έχουν απώλειες θέρμανσης με αποτέλεσμα να πρέπει να καταναλώνουν περισσότερα καύσιμα.
Επίσης, κατά τη μελέτη θέρμανσης της οικοδομής ο μηχανικός έχει τοποθετήσει έναν καυστήρα ο οποίος να καλύπτει τις ανάγκες συγκεκριμένου αριθμού διαμερισμάτων. Έτσι, όταν λιγότερα διαμερίσματα χρησιμοποιούν τον καυστήρα αυτό σημαίνει ότι αυτός για να λειτουργήσει καταναλώνει περισσότερα καύσιμα από ότι θα κατανάλωνε αν όλα τα διαμερίσματα ήταν γεμάτα.
* ΣΗΜΕΙΩΣΗ
Αυτό που θα πρέπει να έχουμε πάντα υπόψιν μας είναι ότι η τιμή της 1 ώρας (ή θερμίδας) δεν μπορεί να είναι σταθερή και ούτε η ίδια σε κάθε διαμέρισμα. Εξαρτάται από την τιμή των καυσίμων αλλά και από το ποσοστό των ωρών (ή θερμίδων) που έχει ένα διαμέρισμα επί του συνόλου των ωρών όλης της οικοδομής.
Έτσι όσο παράξενο και αν φαίνεται, είναι δυνατόν ένα διαμέρισμα σε 2 διαφορετικούς μήνες να πληρώνει περισσότερα στο μήνα που έχει λιγότερες ώρες.
Όπως ανακοινώθηκε από το υπουργείο Οικονομικών, χθες Τρίτη 11/03/14 ήταν η μέρα καταβολής της 5ης δόσης του επιδόματος θέρμανσης. Αναμενόταν να προστεθούν 24 εκ.ευρώ στα 117εκ. που έχουν δοθεί συνολικά από την αρχή της χειμερινής σεζόν μέχρι σήμερα. Με την δόση αυτή θα δοθεί συνολικά το 79% των χρημάτων που θα πιστωθούν στους λίγους καταναλωτές που έχουν απομείνει να χρησιμοποιούν πετρέλαιο και το υπόλοιπο 21% θα δοθεί μέχρι τα τέλη της άνοιξης.
Ωστόσο, πολλοί ένοικοι πολυκατοικιών που πήγαν στις τράπεζες να εισπράξουν το επίδομα βρήκαν τους λογαριασμούς τους άδειους. Αυτό μπορεί να οφείλεται είτε σε μικρή καθυστέρηση εκ μέρους των τραπεζών ή του ίδιου του υπουργείου. Σε κάθε περίπτωση συνιστούμε στους δικαιούχους να ελέγξουν τον λογαριασμό τους online στο www.gsis.gr για να δουν αν υπάρχουν σχετικά μηνύματα από τη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων ή να καλέσουν κατευθείαν στο κέντρο εξυπηρέτησης σχετικά με το επίδομα θέρμανσης στο τηλέφωνο 2104803131.
Υπολογισμός χιλιοστών θέρμανσης σε πολυκατοικίες με ωρoμέτρηση ή θερμιδομέτρηση
Μία από τις συχνότερες ερωτήσεις που δεχόμαστε είναι η εξής: Γιατί στις πολυκατοικίες με ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές τα χιλιοστά συμμετοχής στη θέρμανση δεν είναι σταθερά αλλά αλλάζουν σε κάθε έκδοση κοινοχρήστων;
Η απάντηση είναι απλή αλλά ίσως όχι προφανής:
Στις πολυκατοικίες με ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές τα χιλιοστά συμμετοχής δεν μπορούν να είναι ποτέ τα ίδια. Αυτό συμβαίνει γιατί αλλάζουν οι ώρες κατανάλωσης του κάθε διαμερίσματος άρα και η συμμετοχή τους στο ποσό των καυσίμων. Αυτά που μένουν σταθερά είναι οι συντελεστές ei και fi οι οποίοι σε συνάρτηση με τις ώρες του κάθε διαμερίσματος μας δίνουν το τελικό ποσό.
Εάν τα χιλιοστά ήταν πάντα ίδια τότε θα ήταν πάντα ίδια και τα ποσά θέρμανσης ανεξάρτητα από τις ώρες κατανάλωσης.
(more…)
