Ας πάρουμε τα πράγματα από την αρχή:

1. Τι προβλέπει η νομοθεσία;

- Αρχικά θα πρέπει να δούμε εάν υπάρχει καταστατικό στην πολυκατοικία το οποίο να αναφέρεται στα κενά διαμερίσματα. Εάν ναι, τότε από νομικής πλευράς δεν χρειάζεται να πάμε παρακάτω. Το καταστατικό υπερισχύει του νόμου και σύμφωνα με αυτό θα παρθεί και η απόφαση σε περίπτωση που η υπόθεση πάει στο δικαστήριο.

- Εάν δεν υπάρχει καταστατικό τότε η ισχύουσα νομοθεσία χωρίζεται σε 2 κατηγορίες. Στις πολυκατοικίες με κεντρική θέρμανση και σε πολυκατοικίες με αυτόνομη θέρμανση (ωρομετρητές-θερμιδομετρητές).

Στην 1η περίπτωση (κεντρική θέρμανση) η νομοθεσία που ισχύει είναι ο νόμος 3741/29 σύμφωνα με τον οποίο είναι αδιάφορο εάν το διαμέρισμα είναι κλειστό ή ανοιχτό εάν έχει πράγματα μέσα, αν είναι επιπλωμένο, κλπ, και θα πρέπει να συμμετέχει κανονικά σε όλα τα έξοδα όπως θα γινόταν εάν το διαμέρισμα ήταν κατοικημένο.

Στην 2η περίπτωση ο νόμος που ισχύει είναι το Πρ.Διάταγμα του 1985  σύμφωνα με το οποίο ισχύει ότι και παραπάνω για όλα τα έξοδα εκτός από τη θέρμανση. Εκεί ο ένοικος είναι υποχρεωμένος να πληρώνει το πάγιο θέρμανσης. Μπορείτε να βρείτε πληροφορίες για το πάγιο θέρμανσης εδώ.

Σε όλες τις παραπάνω περιπτώσεις υπάρχει η δυνατότητα να αλλάξουν τα παραπάνω μόνο εάν υπάρχει υπογεγραμμένη ομόφωνη απόφαση των ιδιοκτητών. Προσοχή, χρειάζεται ομόφωνη απόφαση και όχι πλειοψηφία.

2. Τι συμβαίνει στην πραγματικότητα.

Με δεδομένη την οικονομική κατάσταση των νοικοκυριών σήμερα πολλές πολυκατοικίες μέσα των γενικών συνελεύσεων έχουν αλλάξει τα παραπάνω δεδομένα. Συγκεκριμένα έχει επικρατήσει τα κενά διαμερίσματα να συμμετέχουν με κάποιο ποσοστό το οποίο κυμαίνεται από 20 έως 60% με το πιο συνηθισμένο να είναι γύρω στο 30%. Ωστόσο, δεν είναι λίγες οι πολυκατοικίες που ακολουθούν το νόμο και τα κενά διαμερίσματα συμμετέχουν κανονικά σε όλους τους κοινόχρηστους λογαριασμούς.

Της Ιφιγενειας Διαμαντη

Σε αγωγές εναντίον ενοίκων, ακόμη και σε πλειστηριασμούς σπιτιών, οδηγούνται οι εταιρείες είσπραξης κοινοχρήστων, αφού η οικονομική κρίση έχει «γονατίσει» αρκετά νοικοκυριά που αδυνατούν να αντεπεξέλθουν στις υποχρεώσεις τους. Η κατάσταση επιβαρύνθηκε τον χειμώνα, λόγω των εξόδων θέρμανσης και προμηνύεται δυσβάσταχτη σε τέσσερις μήνες, αν εξισωθεί ο Ειδικός Φόρος Κατανάλωσης στο πετρέλαιο θέρμανσης με το πετρέλαιο κίνησης.

Είναι χαρακτηριστικό ότι το θέμα απασχολεί ήδη… γενικές συνελεύσεις πολυκατοικιών, ενώ η μη εξόφληση κοινοχρήστων μετακυλίει το πρόβλημα και στις εταιρείες είσπραξης, πολλές από τις οποίες έβαλαν λουκέτο.

Ενα άλλο ενδιαφέρον στοιχείο έχει να κάνει με το γεγονός ότι το πρόβλημα δεν κάνει «ταξικές» διακρίσεις. Παρόμοιες είναι οι δυσκολίες που αντιμετωπίζονται στα βόρεια και στα δυτικά προάστια, με τις καθυστερήσεις στις πληρωμές να βρίσκονται στην ημερήσια διάταξη. Ακόμη και για ποσά της τάξης των 100 ευρώ, τα οποία δύσκολα πλέον βγαίνουν από την τσέπη.

«Τα κοινόχρηστα είναι η πρώτη υποχρέωση που σταματάει να πληρώνει κάποιος, όταν ‘τρέχουν’ οι λογαριασμοί του ρεύματος, του τηλεφώνου ή οι δόσεις από τα δάνεια και τις κάρτες», εξηγεί στην «Κ» ο κ. Νικόλαος Λιγδόπουλος, διευθυντής της εταιρείας είσπραξης κοινοχρήστων «Οικοservice». Ο ίδιος βίωσε την κατάσταση από πρώτο χέρι τον χειμώνα που πέρασε. «Υπήρχαν καθυστερήσεις που διαρκούσαν από 3 έως 5 μήνες», λέει. Βεβαίως, η αντιμετώπιση δεν είναι για όλους ίδια. «Αναλόγως την περίπτωση, πράττουμε. Στους ανέργους, για παράδειγμα, επιδεικνύουμε μια ελαστικότητα, έχουμε κατανόηση», διευκρινίζει. Κι αν το να επιδεικνύεις ανθρωπιά είναι αυτονόητο, ενδέχεται η κατάσταση να οδηγηθεί σε ένα φαύλο κύκλο, καθώς «αντιλαμβανόμαστε ότι κάποιοι αρνούνται να εξοφλήσουν τις υποχρεώσεις τους, επειδή δεν τους κόβουν τη θέρμανση οι υπόλοιποι».

Κάποια στιγμή, όμως, τα οφειλόμενα ποσά συσσωρεύονται, οπότε διεκδικούνται διά της δικαστικής οδού. «Αναγκαζόμαστε να προβούμε σε αγωγές. Από πέρυσι τον χειμώνα έχουμε κάνει περίπου 30 με 40. Τα οφειλόμενα ποσά φτάνουν τα 1.000 ευρώ ανά περίπτωση». Λόγω της κρίσης, όμως, «η αγορά δεν κινείται και τα σπίτια δεν πωλούνται ούτε στον πλειστηριασμό», εξηγεί.

«Ακτινογραφία»

Στην εποχή της οικονομικής κρίσης, η «ακτινογραφία» μιας πολυκατοικίας αποτελεί καθοριστικό παράγοντα για την ανάληψη της διαχείρισης των κοινοχρήστων της από μια εταιρεία. «Συνήθως γίνεται εμφανές εξ αρχής αν μια πολυκατοικία θα είναι συνεπής στις υποχρεώσεις της», εξηγεί η κ. Ντίνα Κασφίκη, υπεύθυνη διαχειρίσεων στην εταιρεία «General Building». «Οταν βλέπουμε, για παράδειγμα, μηδέν αποθεματικό ή αρκετά διαμερίσματα κλειστά, δεν τις αναλαμβάνουμε. Ως εταιρεία δεν αντιμετωπίζουμε ιδιαίτερο πρόβλημα. Φροντίζουμε να ‘φιλτράρουμε’ τους πελάτες». Από τις 100 διαχειρίσεις κτιρίων που έχει στην επίβλεψή της η συγκεκριμένη εταιρεία, τον περασμένο χειμώνα χρειάστηκε να έρθει σε διακανονισμό με λίγες περιπτώσεις. Εξόφλησαν μέσα σε 2 ή 3 μήνες ποσά της τάξης των 150 με 160 ευρώ για πετρέλαιο.

Βόρεια Ελλάδα

Δραματικά αλλάζουν οι αριθμοί στη Βόρεια Ελλάδα, όπου εν μέσω θέρους, οι οφειλές του περασμένου χειμώνα δεν έχουν ακόμη εξοφληθεί. Ανθρωποι με αρκετά χρόνια εμπειρίας στον χώρο κάνουν λόγο για πρωτοφανή κατάσταση. «Τις τελευταίες τρεις εβδομάδες αναγκαστήκαμε να διακόψουμε τη συνεργασία μας με 65 πολυκατοικίες», υπογραμμίζει ο κ. Γιάννης Ποντοσίδης, υπεύθυνος της εταιρείας «Πολυδιαχείριση». Δραστηριοποιείται 14 χρόνια στον χώρο και καλείται να αντιμετωπίσει καταστάσεις όχι και τόσο… ευχάριστες. «Μόνο στη Θεσσαλονίκη, από τις 104 εταιρείες διαχείρισης πολυκατοικιών έχουν απομείνει 26. Στον τελευταίο απολογισμό που κάναμε ως εταιρεία την περασμένη εβδομάδα, είδαμε ότι μας οφείλονται 540.000 ευρώ από τα συνολικά 2.500 διαμερίσματα που έχουμε υπό τη διαχείρισή μας. Τον περασμένο Οκτώβριο, το ποσό ανερχόταν σε 346.000 ευρώ». Ολες αυτές οι οφειλές, ωστόσο, δεν συσσωρεύθηκαν μόνο τον χειμώνα που πέρασε. «Πρόκειται για μόνιμη κατάσταση. Τουλάχιστον μέχρι και τον Μάρτιο του 2010 εισπράτταμε περίπου το 50% με 60% της οφειλής. Ομως την περασμένη χρονιά ο κόσμος φτώχυνε, υπολογίζω περίπου κατά 75%. Και δυστυχώς, εκείνοι που έχουν αφήσει οφειλές από τον χειμώνα με την ελπίδα να τις καλύψουν το καλοκαίρι διαψεύδονται».

Προβλήματα και στους υπόλοιπους

Η μη εξόφληση των κοινοχρήστων από ένα ή περισσότερα διαμερίσματα δημιουργεί προβλήματα στα υπόλοιπα. Στην περίπτωση που ένοικος του διαμερίσματος είναι ενοικιαστής, υπεύθυνος είναι ο ιδιοκτήτης. Οταν η κατάσταση συνεχιστεί επί μακρόν και το οφειλόμενο ποσό ξεπεράσει τα 400 ευρώ, το θέμα συζητείται στη συνέλευση της πολυκατοικίας, από την απόφαση της οποίας προκύπτει ο τρόπος με τον οποίο θα απαιτηθεί το ποσό. Διαφορετικά, αν δεν υπάρξει λύση, τον λόγο έχει το δικαστήριο. Ωστόσο, έως ότου γίνει το δικαστήριο, το διαμέρισμα που δεν πληρώνει συνυπολογίζεται στα κοινόχρηστα και το ποσό που του αναλογεί επιμερίζεται στα υπόλοιπα διαμερίσματα.

«Το ζήτημα είναι λεπτό και αρκετοί διαχειριστές έρχονται σε δύσκολη θέση προκειμένου να ζητήσουν τα χρεωστούμενα», εξηγεί ο κ. Γιάννης Ποντοσίδης, υπεύθυνος της εταιρείας «Πολυδιαχείριση» στη Θεσσαλονίκη. «Αφ’ ενός έρχεται η στιγμή που κουράζονται να διεκδικούν τα οφειλόμενα, αφ’ ετέρου δεν έχουν νομική κάλυψη και το κυριότερο, πολλοί ντρέπονται επειδή είναι γείτονες και σκέπτονται ότι αν κάνουν αγωγή, δεν θα μπορούν έπειτα να τους αντικρίσουν».

Κι αν τα κοινόχρηστα είναι ίσως η τελευταία υποχρέωση που θα πληρώσει κάποιος ακριβώς επειδή καμία παροχή δεν κόβεται, εν τούτοις υπάρχουν περιπτώσεις όπου το παραπάνω δεν ισχύει. «Εχει τύχει να δούμε καρέκλες τοποθετημένες για να εμποδίζουν τα ασανσέρ ή να κλείνουν τον καυστήρα ή την ηλεκτροβάνα για να κόψουν τη θέρμανση», συνεχίζει, κάτι που δυσκολεύει τους ηλικιωμένους, αφού δεν μπορούν εύκολα να χρησιμοποιήσουν τις σκάλες. Αλλού, αναγκάζονται να διακόψουν τον καθαρισμό του κτιρίων. Ανεξαρτήτως των παραπάνω, «προβλέπω ότι ίσως επιστρέψουμε στο παλιό, καλό ρολόι και το καλοριφέρ θα ανάβει δύο ώρες το πρωί, δύο το μεσημέρι και τρεις το βράδυ».

πηγή: http://news.kathimerini.gr/4dcgi/_w_articles_ell_3_10/07/2011_448861

Εάν υπάρχει κανονισμός στην πολυκατοικία και  αναφέρει για πιθανό ποσοστό μείωσης του ποσοστού συμμετοχής σε περίπτωση κλειστών διαμερισμάτων, τότε εφαρμόζουμε πιστά ότι αναφέρεται σε αυτό.

Σε περίπτωση που δεν υπάρχει κανονισμός ή δεν αναφέρει κάτι τέτοιο  θα πρέπει το θέμα να τεθεί στην  γενική συνέλευση και να αποφασιστεί από τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες  αν θα δεχθεί κάποιο ποσοστό μείωσης των κοινοχρήστων δαπανών. Εάν δεν υπάρχει συμφωνία μεταξύ των ιδιοκτητών, τότε σύμφωνα με τον Ν.3741/1929, πουθενά δεν αναφέρει ελάφρυνση και το διαμέρισμα θα πρέπει να πληρώνει κανονικά τα κοινόχρηστά του (100%).

*Στην περίπτωση που η οικοδομή διαθέτει αυτόνομη θέρμανση και το κενό διαμέρισμα δεν έχει καταναλώσει ώρες/θερμίδες καλείται να συμμετέχει στα έξοδα θέρμανσης μόνο με το πάγιο του και όπως ορίζει η μελέτη θέρμανσης της πολυκατοικίας.

*Σε πολλές των περιπτώσεων οι ιδιοκτήτες επιτρέπουν ελάφρυνση στα κενά διαμερίσματα εφόσον έχει κλειστά τα σωματά του, αφού και οικονομία γίνεται και ο ιδιοκτήτης του κλειστού διαμερίσματος μένει ευχαριστημένος.